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    房企打出優惠牌回籠:節流不足以解決產品兌付缺口

    21世紀經濟頻道  2020/02/18

    “以往我們遇到這種狀況,心里一點都不慌,因為融資部門會尋找第三方理財機構發行產品融資進行墊付。”這位財務總監稱,但這場疫情同樣導致多數第三方理財機構業務停滯且自身難保,原有的解決方案早已不再可行。

    房企融資鏈大考

    數據顯示,2020年1月,房地產企業境外發行美元債激增至165億美元,再度超過2019年1月111億美元的歷史月度峰值。

    根據穆迪數據,2019年,房地產企業境外債券發行達總額693億美元的歷史高點,較上一年度的490億美元高出41.3%。與之對應,境內債券總額1579億元人民幣(225億美元),較上一年度的2163億元(322億美元)下降27%。

    不過,多個研究機構指出,受疫情拖累,住宅銷售額可能面臨收縮風險。

    為了應對新冠肺炎疫情沖擊,越來越多房地產企業開啟自救措施。

    恒大集團近日發布了全國各地樓盤特大優惠的通知,從2月18日到2月底期間,恒大全國在售樓盤住宅將采取7.5折優惠。

    不只是恒大,碧桂園、華夏幸福、旭輝控股等大型房企也紛紛推出線上售樓、購房優惠等措施,根據21世紀經濟報道了解,加快資金回籠是其主因。

    “若再不加速資金回籠,多數房地產公司都將很快遭遇現金流吃緊狀況,引發大量房地產信托理財產品兌付違約。”一家華東地區大型房企財務總監直言。整個春節期間,由于售樓處關門與部分樓盤預售證發放延后,他所在的房企銷售收入同比下滑逾95%,若這種狀況延續到3月底,資金流預計將捉襟見肘,無力兌付5月到期的多款信托產品本金利息。

    第一太平戴維斯深圳投資部主管吳睿表示,若疫情持續時間較長,導致房企銷售持續低迷時間與年度債務到期高峰相重合,勢必形成負面疊加效應——不少中小型房企資金鏈遭遇斷裂風險。

    “現在我們內部已啟動多項節流措施,包括高管降薪50%,部分員工輪流無薪休假等。”上述華東地區大型房企財務總監透露,但他擔心,面對5月需要兌付的逾20億信托產品本金利息,這些節流措施顯得杯水車薪。目前公司高層已要求融資部門想盡辦法四處尋找過橋資金,但以往過橋資金提供商——第三方理財機構也遭遇業務停滯而無力籌資。

    “即便部分投資機構愿提供過橋資金,但要求附加房地產公司優質核心資產的折價購買權,被公司高層一口回絕。”他透露,目前只能寄希望這場疫情早點結束令房產銷售回款迅速恢復,否則房地產公司的資金坎將難以邁過。

    節流不足以解決產品兌付缺口

    中原地產首席分析師張大偉指出,對多數房企而言,若疫情能在2月份得到有效緩解,企業的資金鏈壓力相對可控,一旦疫情蔓延到3月份,不少房地產企業的到期債務將井噴,在當前銷售現金流銳減的情況下,很多房企可能堅持不了2個月。

    上述華東地區大型房企財務總監對此感同身受。受疫情影響,盡管春節期間企業銷售收入同比驟降逾95%,但各項運營開支并沒有因此縮減。近日,他向公司董事會遞交了一份財務預測報告,坦言若上述狀況持續,公司現有現金流將撐不過5月份,且由于春節期間銷售收入驟降,目前公司難以兌付5月到期的多款信托產品本息。

    “以往,1-2月的房地產銷售收入要占到公司全年銷售額的10%左右,因此公司都會用這筆銷售回款兌付未來幾個月到期的信托理財產品本息,現在銷售收入沒了著落,相應產品兌付也變得困難重重。”前述華東地區大型房企財務總監直言,因此,公司高層迅速多方面紓解,一方面高層降薪50%等舉措,另一方面則多方尋找過橋資金,并啟動在線銷售優惠措施,盡可能多地回籠資金。

    而當前在線銷售,儼然成為多家房地產公司快速回籠資金應對產品兌付的救命稻草。2月16日,恒大公布的網上銷售數據顯示,過去3個交易日恒大的在線認購房屋數量為4.75萬套,涉及恒大全國600多樓盤,總價值達到約580億元。

    多方籌資遭遇困局

    對前述華東地區大型房企財務總監而言,目前他最擔心的是,5月到期的信托產品遭遇違約兌付的幾率正與日俱增。“我們內部做了評估,即便疫情能在2月底得到有效緩解,但樓市恢復以往成交量可能需要1-2個月的過渡期,按照這種銷售回款節奏,5月信托產品本息兌付款基本很難依靠銷售回款了。”

    目前他們正與信托公司協商,希望后者能說服投資者同意延期半年兌付,他們愿意在產品原有利息基礎上,再增加100個基點作為延期兌付的利息補償。

    但他得到的回復是,部分投資者不愿同意延期兌付方案,且信托公司內部也沒有足夠的閑置資金進行墊付。

    “以往我們遇到這種狀況,心里一點都不慌,因為融資部門會尋找第三方理財機構發行產品融資進行墊付。”這位財務總監稱,但這場疫情同樣導致多數第三方理財機構業務停滯且自身難保,原有的解決方案早已不再可行。

    他透露,當前融資部門只能四處尋找銀行與券商投行部門,尋求緊急貸款或發債融資解決產品兌付的資金缺口。但對接過的銀行方面表示,目前能做到的是對房地產公司不抽貸或貸款本金展期,新增貸款申請受制房地產調控政策仍然挺難獲批;券商投行部門也認為在“房住不炒”的政策環境下,房企發債融資的操作難度依然不小。

    “也有多家投資機構表示愿意提供過橋資金,但條件是他們擁有我們優質核心資產的折價購買優先權。對此公司高層覺得實際融資代價抬高,一口回絕了。”上述財務總監表示,目前唯一的好消息是,通過公司股東的資源關系,目前公司一方面可以延后支付部分土地購買款與施工款,另一方面得到兩家房地產投資基金的過橋貸款(年化利率10.5%)支持,令5月信托產品本息兌付款有“著落”。

    然而,并不是所有房地產企業都能如此走運。

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