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    预算有限,买市中心老破小还是远郊新盘?|给利姐问答 NO.67

    山西房地产门户网  2020/08/12

    经过几年时间的房价上涨之后,目前的太原房价已经让很多刚需望而兴叹。特别是对于预算有限的购房者而言,面临的是两难的选择。

    一方面,他们目前手中的购房首付预算还不足以在主城区买新盘,但如果购入老旧小二手房依然有机会;另一方面他们还可以选择距离主城区稍微有一定距离的郊区盘,但周边配套又是目前面临的一个短板。

    此时,如何选择,就成为一个特别值得思考的问题。

    01

    我们先来看看老破小二手房。

    二手房中价格相对较低的老破小,毋庸置疑,肯定是房龄相对比较长的。由于这些房子的房龄久,也就意味着这些房子一般位于主城区还不错的地段,配套成熟。

    当然,如果属于优质学区的老破小,那价格肯定也是不低的。

    这类房子的短板也非常明晰,除产权年限外,还包括小区规划、配套、户型、品质等,无法与现在的新房相比,很多老破小的停车问题也是一个非常大的痛点。

    从一定意义上讲,购买老破小二手房,是在用居住品质换地段和配套,这一点对于很多年轻人来说是很难接受的。

    当然,为了小孩上学而买一套学区二手房的情况除外。

    02

    说完了主城区老破小,我们再来看一下远郊盘。

    随着城市的发展,地产开发向城市外围拓展已经成为趋势,主城区的新盘已经越来越少。

    在我看来,距离太原主城区15公里就已经可以算是远郊盘了,或者乘坐公共交通到达主城区的时间需要1小时以上,也算得上是远郊盘。

    与老破小二手房相比,远郊盘的优势在于属于新开发建设,小区环境、户型设计、物业服务等,肯定是秒杀老破小。同时,与主城区的新盘相比,远郊盘的价格要低很多,甚至只有主城区房价的一半,相对来说购房门槛比较低。

    而远郊盘的短板,也是非常明显的,那就是周边配套。很多远郊盘周边方圆3公里范围之内几乎没有任何成熟的配套,没有公共交通可以到达,至于其他配套更是无从谈起。也许10年后、20年后这个区域可以发展起来,但问题是人生有多少个10年、20年来等待?

    远郊盘的置业顾问在卖房子的时候,一定会给你展示一个非常宏伟的规划蓝图,但至于规划中的医院、学校、地铁、商业到底多少年能够实现,谁也不知道。同时,他们还会将公共配套距离自家项目的距离无限拉近,5、6公里外的地铁站也能作为自家项目的卖点!如果按照这个定义,那么太原全市的楼盘都是地铁盘了。

    由于远郊盘周边的配套都停留在规划层面,这意味着在城市发展过程中必然会面临规划的调整,公园绿地变住宅用地、商业用地变住宅用地等等,这类的事情在太原也不是没有发生过。

    当然,还有一种远郊盘,如果站在自住的角度来说,相对来说风险要小一些。那就是占地数千亩按照小镇、新城模式打造的小区,这类小区的配套一般不依赖于地方政府,而是靠自己解决,小区内部会规划有大量商业、学校、医疗等配套,完全可以满足于业主的日常生活需求。例如辰兴颐郡,恒大金碧天下、万科春和景明等等。

    03

    以上是针对自己住的购房者而言的,对于投资客而言,在选择购买一个楼盘之前,实际上只需要问自己两个问题:1.这个房子在持有期间,租给谁?2.这个房子挂到二手房市场,卖给谁?

    当你把这两个问题没找到答案的时候,对不起,那就要远离。

    老旧小二手房,出租问题不大,但问题是在同等租金条件之下,租客愿意选择老破小的二手房还是公寓?如果租金收益算不过来账的话,那么很明显投资是不划算的。

    远郊盘,投资要谨慎。开发商卖房完成韭菜的收割之后,已经去开发另一个项目去了。但对于投资客而言,砸了几十万、上百万买了一套房子,面对方圆几公里看不到产业的情况下,你把房子租给谁?卖给谁?

    总之,自住的话,老破小二手房和远郊盘,还可以做针对性的选择;投资的话,远离远离再远离……

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