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    【超全攻略】存量房贷“换锚”8月底结束 @房贷族 你换了吗?|给利姐问答 NO.66

    山西房地产门户网  2020/08/07

    “你的房贷做LPR转换了么?”“如果转成固定利率是不是更好?”“究竟要如何选择?”

    如果你的个人住房贷款是商贷,已于2020年1月1日前发放,或已签订合同但未发放,且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价,那么,你正在面临以下选择——

    将贷款的定价基准转换为LPR加减点,还是转为固定利率?

    这两者有何区别?哪种更划算?具体如何操作?需要注意哪些问题?

    首先要提醒的是,存量个人住房贷款定价基准转换按计划将于8月底结束。还没转换的房贷族,留给你们的时间已经不多了。

    前几天给利姐已经在群里强调过这个事情,但从大家在文章后面的留言以及购房群里讨论的热烈程度就可以看出来,大部分人都是:

    一脸懵逼地进去,又一脸懵逼地出来。

    所有很多人至今对于自己要不要转,该怎么转仍然是一头雾水。

    好吧,那我今天就把大家关心得比较多的问题汇总一下,再给大家做一次集中的解答。

    1.为什么要将存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR?

    答:2019年8月17日,人民银行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。

    为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换,让贷款利率在该降的时候降得下去。

    转换范围

    2.“存量浮动利率贷款”包括哪些贷款?

    答:所谓“存量浮动利率贷款”,是指2020年1月1日前银行已发放的、和已签合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。

    3.商业性个人住房贷款是指哪些房贷?

    答:“商业性个人住房贷款”指银行用信贷资金向购买各类型住房的自然人发放的贷款。

    “商业性个人住房贷款”这个说法,主要是相对于政策性的“公积金个人住房贷款”的概念。

    4.公积金贷款是否需要转换?

    答:目前不需要。

    5.组合贷款是否需要转换?

    答:组合贷款中的商业性个人住房贷款需要转换,公积金贷款仍按照原公积金贷款利率政策执行。

    6.我是2019年11月办的商业性个人住房贷款,那就是说要转换啰?

    答:不一定。这个时间点办的贷款,有可能已经是以LPR为基准的了。所以具体判断可以按照下一问的标准来进行。

    7.怎么判断自己的房贷是否需要转换?

    答:如您的房贷同时符合以下5点,那就是需要转换的:

    不是公积金贷款;

    房贷办的是浮动利率贷款,而不是固定利率,即有重定价条款(比如利率在每年1月1日调整);

    合同期限内还存在重定价日。也就是说,如果合同约定利率在每年1月1日调整,但这份在2020年10月就到期了,这种也不需要转换。

    合同中的利率,是按贷款基准利率确定的(比如有这样的表述:“基准利率上浮10%”或“基准利率打9折”);而不是按照贷款市场报价利率(LPR)确定的;

    *房贷合同是在2020年1月1日前签订的。

    8.我有好几份房贷合同,是要一份一份转换吗?

    答:是的。定价基准转换是合同变更行为,一份借款合同对应一份变更协议,因此需要逐份办理。

    9.转换为LPR好,还是转为固定利率好?

    答案几乎100%确定,选浮动!!

    如果选择转为LPR,市场化程度更高,如LPR降低,合同重定价后可以享受到降息带来的优惠。转为固定利率,利率水平将保持不变。

    所以答案也呼之欲出:选会浮动的LPR,而不是固定利率,因为中长期利率大概率是往下的趋势,趋势取决于中国未来宏观经济走向。当前中国及全球都处于经济下行通道,最新的美国10年期国债收益率跌破0.75%。随着经济降速、房地产行业的持续调控、地方政府隐性债务逐步规范,以及刚兑的逐步打破,整体利率水平势必将趋于回落。

    根据当前的经济形式,未来几年降息幅度比较大,笔者预计未来2-3年大概率会达到80-100BP降息幅度。

    10.转换后还可以重选么?

    答:定价基准只能转换一次。转换完成后不能反悔,也不能再次转换成另一种。

    11.可以不转换么?

    答:央行的文件理论上只对银行有强制力。不过国家正在推动利率市场化改革,促进贷款利率“两轨合一轨”,贷款利率定价参考LPR是大势所趋

    12.一旦操作转换,房贷利率就会发生变化吗?

    答:不是的。无论是转换为LPR还是固定利率,此次转换后,贷款利率都是原合同最近的执行利率水平。也就是说,假如老王的房贷转换前利率水平为基准利率打九折4.9%×90%=4.41%,转换后还是4.41%。当然,如果是选择转换为LPR,那到下一个重定价日可能就会改变了(下一个重定价日很多人会选择每年1月1日)。

    13.LPR定价和贷款基准利率定价的计算方式有何不同?

    前者以LPR为定价基准,加点计算借款人的实际支付利率。后者以人行公布的贷款基准利率、浮动比例计算借款人的实际支付利率。

    例如:在LPR定价方式下,一笔20年期的个人住房贷款,经借贷双方协商,确定在LPR基础上加55个基点(即0.55%),若5年期以上LPR为4.85%,借款人实际支付利率为5.4%(=4.85%+0.55%)。

    在原来贷款基准利率定价的方式下,同一笔个人住房贷款,协商确定贷款利率为基准利率上浮10%,若5年期以上基准利率为4.9%,借款人实际支付利率为5.39%(=4.9%×(1+10%))。

    14.我的房贷是20年的,但现在只剩2年了,应参考哪个LPR?

    答:LPR的期限品种依据原合同期限确定,而不是剩余期限。

    如果房贷原来是20年期的,在转换时点就要参考5年期以上的LPR

    15.现在LPR降低了,转换后利率是否也会降低?

    答:不会。贷款利率要等到重定价日才会调整。

    重定价日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。

    16.重定价周期一般为多长?

    答:一般为一年。

    17.重定价日可以自由选择吗?

    虽然很多银行在其官方公告中表示可以选择重定价日,其原表述为“定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日”,但在实际操作中不一定是这样。一般重定价周期都是1年,重定价日是在每年1月1日或贷款发放日的年度对应日之间二选一。

    18.LPR每月公布,我的房贷利率是否也每月调整?

    答:当然不会。房贷利率只会在重定价日调整,参考的是重定价日前一月20日公布的LPR。

    19.如果LPR下调,每月还款额会不会减少?

    答:由于房贷利率只会在重定价日调整,所以LPR的降低不会立即体现在还款金额上。但如果合同到了重定价日,接下来一年的利率改变后,每月还款额才会发生变化。

    办理渠道

    20.有哪些渠道可以办理转换?

    答:大部分银行都有在线办理渠道。当然具体还要看各个银行的安排。这里是对一些主要银行的简单汇总:

    证件要求

    21.转换操作可以找人代办吗?

    答:一般线上渠道办理,只能本人操作,不能代办;视疫情发展情况、开通线下渠道后,如有特殊情况,可以找他人代为前往现场办理。

    22.代办需要什么材料?

    答:委托他人到现场办理的,至少需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。具体应咨询对应银行。

    其他

    23.房贷有共同借款人,如何办理?

    答:有的银行是要求所有共同借款人分别办理转换且选项一致;还有一些银行要求所有共同借款人需在主借款人提交申请后一定期限内进行确认。相同点是所有的借款人都要参与操作。当然具体依然要看各个银行APP的设置。

    24.原借款合同的担保人(抵押人、保证人)是否需要参与办理?

    答:一般不需要。仅原合同的借款人办理就可以。如您有特殊需求,可以联系这笔房贷的贷款行咨询。

    25.转换是不是办理后实时生效?

    答:一般情况都是实时生效。不过如果贷款存在共同借款人,需要所有共同借款人都办理了转换/所有共同借款人都在主借款人发起变更的后完成确认(具体细节因各个银行规定而异),转换才能生效。

    26.房贷已签订借款合同还未发放,如何办理?

    答:一般可以等到贷款发放后办理转换。

    27.个人商业用房贷款怎么转换?

    答:多数银行“个人商业用房贷款”会比照“商业性个人住房贷款”的规则转换。

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